为了加强土地管理，切实维护土地市场秩序，妥善解决国有建设用地改变用途、调整容积率问题，确保国有资产不流失，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，2020年2月7日，滨州市人民政府出台了《滨州市城区国有建设用地改变用途调整容积率管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。

一、制定背景

近年来，国有建设用地出让后至建设工程竣工验收前，存在着一部分改变土地用途、调整容积率情况。有的因城市规划调整而改变，有的因国家政策发生变化而改变，有的因城市公共设施建设导致土地规划设计条件变化而改变，有的未经批准擅自改变。但是由于国家没有出台统一的管理办法，尤其是缺乏针对历史遗留项目改变用途、调整容积率补缴价款的规定，也缺乏对市场楼面地价确定的相关办法，对相关概念的界定、评估时点的确定等没有统一规定，导致处置此类事情无规可循，造成了违规建设无法规范完善手续和国有资产流失。另外，因土地、规划手续无法完善也导致群众无法办理不动产证书、无法进行转让、抵押等交易，切实影响到了老百姓的亲身利益。因此，需要抓紧制定本《办法》，规范建设用地改变用途调整容积率管理，督促企业按出让合同开发土地，按规建设，防止“超建”等随意改变土地使用条件情况将起到十分重要的作用，也能有效提高控制性规划的实施效果。

二、制定依据

1.《中华人民共和国土地管理法》；

2.《中华人民共和国城乡规划法》；

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

4.《建设用地容积率管理办法》；

5.《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》。

三、主要内容

《办法》共有十三条，主要明确了适用范围、适用条件、办理程序、土地价款的征收及计算方法、免征土地价款的情况等问题。

（一）规定了适用范围。滨州市城市总体规划确定主城区规划范围内的国有建设用地出让后，涉及改变土地用途、容积率的，适用本办法。

（二）以条目形式列出必须收回土地使用权后再行出让来改变土地用途、调整容积率的情形。

（三）列出可以申请改变用途、调整容积率的情形；

（四）列明改变用途调整容积率的办理程序。

（五）说明改变土地用途调整容积率所需缴纳的土地价款的计算方法。

（六）规定了宗地合宗的条件及使用年期的确定方法。

（七）列明改变土地用途调整容积率免征土地价款情况。

（八）其他相关规定。

四、制定过程

自2019年5月，市自然资源和规划局着手文件起草工作，在多方调研的基础上，结合我市实际情况，形成《办法》（初稿）。2019年8月，征求了相关部门的意见和建议，对其中的合理化建议予以采纳，对《办法》有关条款内容进行了修改完善，并形成《办法》（草案送审稿）报送市司法局审查。市司法局按照《山东省规章制定程序规定》和立法技术规范的要求，就《办法（草案送审稿）》的主要内容的合法性、合理性和可操作性等进行了认真审查，与市自然资源和规划局多次对接会商、当面座谈，对有关内容进行了调整修改补充完善。经审查认为，《办法（送审稿）》的起草依据均为现行有效的法规、规章和政策，制定主体、权限、程序、内容、形式合法。管理原则明确，主管部门和相关部门职责分工清晰，管理措施符合上位法规定和我市实际，各项具体工作要求具有可操作性。有关部门的合理意见和建议也予以了采纳，并达成一致意见。1月15日市政府第54次常务会议讨论通过了该《办法》，2月7日以滨政发?2020?4号文件形式印发，自2020年3月15日起施行，有效期至2022年3月14日。