对省十四届人大代表第20240286号建议的答复

桑秋华代表：

您提出的《关于加大对物业管理监管力度的建议》收悉，现答复如下：

一、关于成立业主大会、选举业主委员会

《山东省物业管理条例》明确规定了应当召开首次业主大会会议的条件，确定街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作。当前，各地商品房小区普遍规模大、户数多，成立业主大会、选举业主委员会工作量比较大，加上一些小区居民参与小区管理意识不强，怠于行使业主权利，导致成立业主大会、选举业主委员会成立普遍难题。近年来，我省持续深化提升“齐鲁红色物业”建设，加强街道社区党组织加强对业主委员会筹备组建、换届选举等工作的领导，发挥党员先锋模范作用，通过积极参加业主委员会选举等形式，模范行使业主权利，履行业主义务，积极破解业主大会成立难、业主委员会成员人选难等问题。对暂时无法成立业主委员会的小区，一些地方通过制定条例，创新设立临时物业管理委员会，暂时代行业主委员会职责，一定程度上保障了业主权利更好行使。截至目前，全省现有业主委员会（临时物业管理委员会）3.06万个，比2021年初增加2.2万个，业主大会成立难、业主委员会选举难问题一定程度上得到了解决。下一步，我厅将继续加强对街道办事处的指导，推动符合法定条件、居民意愿强烈的居民小区及时成立业主大会、选举业主委员会。

二、关于业主委员会换届

根据有关规定，业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告当地物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。一些地方出现的业主委员会未按期换届问题，主要原因是物业主管部门和街道办事处监督指导职责未有效落实。下一步，我厅将加强对各市的工作指导，发挥好社区环境和物业管理委员会作用，同时，指导各地进一步完善业主委员会工作台账，通过发送提示函等形式，加强对业主委员会换届工作的指导督促，确保任期届满的业主委员会及时组织召开业主大会，选举新的业主委员会。

三、关于物业服务企业解聘

根据《民法典》有关规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。原物业服务人对物业服务合同解除存在异议的，应按合同约定及时向业主委员会、街道办事处提出，并由街道办事处召集物业管理联席会议研究解决或由物业主管部门进行行政调解。下一步，我厅将加大物业管理相关法律法规的宣传培训力度，指导各地对无正当理由拒不退出并移交有关资料的，依法依规作出处理。

山东省住房和城乡建设厅    

2024年6月17日