对省十三届人大七次会议第号建议的答复

李淑芹代表：

您提出的《关于统一实行按套内建筑面积进行房产交易并收取有关费用的建议》收悉，现结合我厅有关工作情况以及省发展改革委、省税务局等部门回复意见，向您答复如下：

一、关于“公摊面积不明确”问题的处理

您在建议中提到的：“公摊面积缺少限制性标准，很难准确测量和掌握，是否存在‘水分’几乎无法查证，更无法判断其合理性。”现实中确实存在此类问题。目前，各地主要依据《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）有关规定，测量和计算房屋面积。该规范虽然明确了房屋分摊部位的组成和面积计算方式，但对于分摊面积的占比并未明确规定，再加上部分房地产企业在销售过程中对房屋面积有关信息不透明等原因，导致群众对公摊面积产生质疑。

为切实维护群众合法权益，我厅于2021年4月印发了《关于进一步加强销售环节房屋面积明示和测绘成果使用有关工作的通知》，要求自2021年6月1日起，房地产开发企业或商品房承销机构在与购房者签订商品房买卖合同时，房屋（含地下储藏室、车位、车库）的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积，应在合同中予以明确，并约定面积差异处理方式。同时，还要求房地产开发企业将房产测绘成果在商品房销售现场（售楼处）、网上销售平台一并明示。确保群众在签订购房合同时，知晓房屋公摊面积等相关信息。

二、关于采用建筑面积计价各类费用问题

《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”。目前，我省商品房销售过程中，基本都按建筑面积为计量单位进行交易，并以此为标准收取物业费、物业维修金、采暖费、契税等相关费用，而不是以套内建筑面积为标准收取。

关于采暖费收取，根据省发展改革委答复意见，我省居民供热价格实行政府定价，具体标准由授权市、县人民政府制定。各地在制定或调整价格时需先进行成本监审，根据经营者会计成本，按规定核减、核增后，计算出定价总成本，除以供热面积，得出单位定价成本，并综合考虑企业合理收益、居民可承受能力等因素，确定调价方案。各市既有按建筑面积分摊的，也有按套内或使用面积分摊的，但不管按哪种方式分摊，在总成本一定的情况下,居民实际承担的总费用是一致的。按建筑面积分摊，收费标准相对较低，按套内或使用面积分摊，收费标准相对较高。同一地区，如果将按建筑面积改为按套内建筑面积收费，同时又要维持供热企业正常运营，只能上调收费标准，居民负担并不会因此而减轻。

关于物业费的收取，物业服务主要是对建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护，不涉及业主专有部分的管理维护，因此，采用套内面积还是建筑面积计算物业费，并不会对物业服务质量产生影响。根据《山东省物业服务收费管理办法》,普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收,其中普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,其它物业公共服务费实行市场调节价。与前述供热价格的情况相似,在定价总成本已定的情况下,按哪种面积交费对业主实际负担没有影响。

关于住宅专项维修资金的收取，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。在建安成本一定的情况下，按哪种面积交费对业主实际负担也没有影响。

关于契税缴纳，根据省税务局答复意见，按契税法相关规定，契税应纳税额=权属转移合同确定的成交价格*具体适用税率。为将契税优惠政策落实到位，我省税务部门对房屋面积的认定，以权属转移合同确定的面积为准。因此，我省商品房以建筑面积为计量单位进行交易，并以此为标准收取物业费、物业维修金、采暖费、契税等相关费用，不管按哪种方式分摊，在定价总成本一定的情况下,居民实际承担的总费用是一致的。所以，不管是按建筑面积分摊还是按套内或使用面积分摊，对业主实际负担没有影响。

三、其他地区有关做法

目前，全国主要是北京、重庆、成都等地采用按套内面积计价进行商品房交易。经了解，在开发成本和行业利润率基本稳定的情况下，无论购房合同以哪种面积计价，对房屋总价格并没有影响。北京、重庆虽然采取了按套内面积进行房屋交易，但在物业收费管理中也是以建筑面积为计价方式，与我省一致。

下一步，我厅将会同省有关部门继续加强调研，充分借鉴省外先进经验做法，进一步完善有关制度要求，更好地维护各方合法权益。

                 山东省住房和城乡建设厅

                   2022年6月27日